Lire les ventes DVF pour argumenter un prix.

Ce qu'est DVF

DVF, pour « Demandes de valeurs foncières », est la base des ventes immobilières publiée par la Direction générale des finances publiques. Elle est construite à partir des actes notariés et des informations cadastrales, et couvre les ventes des cinq dernières années.

Elle couvre la métropole et les départements d'outre-mer, sauf le Bas-Rhin, le Haut-Rhin, la Moselle et Mayotte. Les fichiers sont en accès libre sur data.gouv.fr, et l'application « Demande de valeurs foncières » permet de les consulter sur une carte.

Ce que vous y trouvez

• La date et la nature de la venteVente classique, vente en l'état futur d'achèvement, adjudication, échange.
• La valeur foncièreLe prix déclaré dans l'acte, pour l'ensemble de la vente.
• L'adresse et les parcellesAvec les références cadastrales du bien.
• Le type de local et sa surfaceMaison, appartement ou dépendance, surface bâtie, nombre de pièces, surface du terrain.
• L'état et les prestationsTravaux, étage, vue, extérieur, stationnement : rien de tout cela n'apparaît.
• La classe énergieLe DPE se trouve dans la base de l'ADEME, pas dans DVF.

Les trois pièges à éviter

Une vente, plusieurs biens

La valeur foncière porte sur la vente entière. Quand un appartement est vendu avec une cave et un parking, ou qu'une maison est vendue avec plusieurs parcelles, le prix global apparaît sur chaque ligne. Diviser ce prix par la seule surface habitable gonfle le prix au mètre carré. Regroupez les lignes d'une même vente avant de calculer.

Les ventes récentes arrivent en retard

La base est mise à jour deux fois par an, en avril et en octobre, et chaque mise à jour remplace l'ensemble des fichiers. Une vente signée le mois dernier n'y figure pas encore. Sur un marché qui bouge vite, complétez avec les annonces en cours.

Un prix au mètre carré moyen ne fait pas une estimation

Une moyenne communale mélange des biens rénovés et des biens à refaire, des rez-de-chaussée et des derniers étages. Choisissez des ventes vraiment comparables : même commune ou même quartier, même type de bien, surface proche, vente récente.

Comment s'en servir face au vendeur

1. Partez de ses chiffres à lui. Demandez le prix qu'il a en tête, puis montrez où ce prix se place parmi les ventes comparables.
2. Ajoutez la concurrence. Les annonces en cours ne sont pas des prix de vente, mais ce sont les biens que l'acquéreur visitera en même temps que le sien.
3. Donnez une fourchette. Un prix bas et un prix haut, avec les ventes qui justifient chacun. Le vendeur choisit en connaissance de cause.
4. Laissez une trace écrite. Un document qu'il peut relire et montrer à son entourage. C'est souvent lui qui revient vous signer le mandat.

Ce que fait Yuno Pro

Yuno réunit les ventes notariées DVF et 18 mois d'annonces de la commune, sur la carte et en liste. Le vendeur voit où se situe son prix parmi les biens comparables, en une phrase qui lui parle : « plus cher que tant de pourcents des ventes comparables ». Vous lui laissez une preuve de marché en PDF, à votre en-tête, rattachée au mandat.

Sources

1. Demandes de valeurs foncières (DVF), data.gouv.fr, DGFiP
2. Prix immobiliers : consulter les ventes avec « Demande de valeurs foncières », economie.gouv.fr
3. Application DVF, Etalab