L'estimation argumentée, pas à pas.

La méthode en cinq étapes

1. Choisir les ventes comparablesDans DVF, les ventes notariées proches, récentes et de même type.
2. Regarder la concurrenceLes biens en vente aujourd'hui, que l'acquéreur visitera aussi.
3. Ajuster au bienÉtat, étage, extérieur, classe énergie.
4. Donner une fourchetteUn prix bas et un prix haut, chacun justifié.
5. Laisser une preuve écriteUn document que le vendeur relit et montre.

Choisir les ventes comparables

La base DVF publie les ventes notariées des cinq dernières années, avec la date, le prix, l'adresse, le type de bien et sa surface. Gardez celles qui ressemblent vraiment au bien du vendeur : même commune ou même quartier, même type, surface proche, vendues récemment.

Attention aux ventes qui regroupent plusieurs biens, comme un appartement vendu avec une cave et un parking : le prix porte sur l'ensemble. Notre article Lire les ventes DVF détaille ces pièges.

Regarder la concurrence

Les annonces en cours ne sont pas des prix de vente. Elles comptent pourtant, car l'acquéreur compare le bien du vendeur à ceux qu'il visite la même semaine. Relevez les biens comparables en vente, leur prix demandé et depuis combien de temps ils sont en ligne. Une annonce qui baisse son prix après trois mois vous en dit autant qu'une vente.

Ajuster au bien

DVF ne dit rien de l'état, de l'étage, de la vue ou des travaux. C'est votre visite qui fait la différence. La classe énergie compte aussi : depuis l'interdiction de louer les logements classés G et le gel des loyers des F et G, un acquéreur investisseur intègre le coût des travaux dans son offre. Voir notre article sur le calendrier des passoires thermiques.

Donner une fourchette

Présentez un prix bas et un prix haut, et situez le prix que le vendeur a en tête dans cette fourchette. Le vendeur voit d'un coup d'œil si son prix est dans le marché ou au-dessus.

Laisser une preuve écrite

Après le rendez-vous, le vendeur en parle autour de lui et compare avec d'autres agents. Un document clair, avec les ventes, les annonces et la fourchette, garde votre argumentaire vivant quand vous n'êtes plus là. Mettez-y votre nom, votre carte professionnelle et vos coordonnées.

Ce que fait Yuno Pro

Yuno réunit les ventes notariées DVF et 18 mois d'annonces de la commune, au même endroit, sur la carte et en liste. Le vendeur voit où se situe son prix parmi les biens comparables, en une phrase : « plus cher que tant de pourcents des ventes comparables ». Vous enregistrez la preuve de marché en PDF, à votre en-tête, et vous la rattachez au mandat.

Sources

1. Demandes de valeurs foncières (DVF), data.gouv.fr, DGFiP
2. Prix immobiliers : « Demande de valeurs foncières », economie.gouv.fr
3. Logement décent : critères de performance énergétique, Service-Public.fr