Passoires thermiques : le calendrier qui pousse les bailleurs à vendre.

Ce que dit la loi

Depuis la loi Climat et résilience, la performance énergétique fait partie des critères d'un logement décent. Un bailleur ne peut louer, en résidence principale, qu'un logement dont la classe DPE est autorisée à la date du bail. La règle vaut pour un bail signé, renouvelé ou reconduit tacitement.

En Guadeloupe, Guyane, Martinique, à La Réunion et à Mayotte, le calendrier est décalé : les logements classés G ne peuvent plus être loués à partir du 1er janvier 2028, et les F à partir du 1er janvier 2031. Aucune étape n'est prévue en 2034.

Le gel des loyers des F et G

Depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G est gelé en métropole. Le bailleur ne peut plus appliquer la révision annuelle selon l'IRL, ni augmenter le loyer au renouvellement du bail ou à la relocation. Dans les départements d'outre-mer, la mesure s'applique depuis le 1er juillet 2024.

Pour un investisseur, l'effet se lit dans la rentabilité : le loyer reste figé pendant que les charges et la taxe foncière continuent d'évoluer. C'est souvent ce chiffre qui déclenche la réflexion sur la vente, bien avant la date d'interdiction.

L'audit énergétique à la vente

Vendre une passoire demande aussi un document de plus. Pour une maison individuelle ou un immeuble détenu par un seul propriétaire, un audit énergétique doit être fourni à l'acquéreur :

• pour les biens classés F ou G, depuis le 1er avril 2023 ;
• pour les biens classés E, depuis le 1er janvier 2025 ;
• pour les biens classés D, à partir du 1er janvier 2034.

Les lots de copropriété ne sont pas concernés. L'audit présente des scénarios de travaux chiffrés et reste valable 5 ans. Dans les départements d'outre-mer, il concerne les biens F et G, puis les E à partir du 1er janvier 2028.

Ce qui a changé au 1er janvier 2026

Le calcul du DPE a évolué : le facteur de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9. Selon le gouvernement, environ 850 000 logements chauffés à l'électricité sont sortis des classes F et G sans travaux, sur la base du parc au 1er janvier 2023. Aucun logement n'a vu sa classe se dégrader.

Un second arrêté, du 19 août 2026, abaisse encore ce facteur à 1,7 au 1er janvier 2027. Un logement tout électrique classé F aujourd'hui peut donc changer de classe sans travaux. Avant de conseiller la vente, vérifiez la date et le mode de chauffage du DPE.

Ce que vous dites au propriétaire bailleur

Le bailleur d'une passoire a trois options, et votre rôle est de les poser clairement, sans dramatiser :

1. Rénover pour rester louable. L'audit énergétique ou un artisan RGE chiffre les travaux qui font gagner une ou deux classes. Le bailleur compare ce coût à la valeur de son bien.
2. Vendre occupé. Le bail en cours continue. À son renouvellement, le logement devra respecter le critère de décence. L'acquéreur achète un bien à rénover, et le prix en tient compte.
3. Vendre libre. À la fin du bail, dans le respect des règles du congé pour vendre, le bien se vend à un occupant ou à un investisseur prêt à faire les travaux.

Dans les trois cas, apportez des chiffres de votre secteur : ce que se vendent les biens comparables, combien de temps ils restent en ligne, et l'écart de prix entre une passoire et un bien rénové. Notre guide de l'estimation argumentée détaille la méthode.

Pourquoi c'est un signal de vente

Un bailleur dont le bien est classé F ou G a une raison concrète de vendre et une date pour le faire. C'est un vendeur que vous pouvez identifier avant qu'il ne passe une annonce, à partir de données publiques.

C'est ce que fait la prospection de Yuno Pro. Chaque matin, Yuno croise la base des DPE de l'ADEME et les annonces publiées autour de vous pour faire remonter jusqu'à dix vendeurs potentiels, classés par priorité. Pour chacun, Yuno AI prépare un courrier à votre en-tête avec un QR code, et une relance à J+21. Vous validez avant chaque envoi.

Sources

1. Logement décent : critères de performance énergétique, Service-Public.fr
2. Augmentation et révision du loyer en cours de bail, Service-Public.fr
3. Location et gel des loyers des passoires énergétiques, ministère de la Transition écologique
4. Audit énergétique en cas de vente d'un logement, Service-Public.fr
5. Diagnostic de performance énergétique (DPE), Service-Public.fr
6. Évolution du calcul du DPE au 1er janvier 2026, ministère de la Transition écologique
7. Arrêté du 13 août 2025 et arrêté du 19 août 2026 modifiant le facteur de conversion de l'électricité, Légifrance