Simulateur fiscalité LMNP / location nue
Comparez l'imposition réelle de votre location selon chaque régime fiscal et identifiez celui qui maximise votre cashflow net.
Votre situation
Total des loyers nus encaissés sur 12 mois.
Intérêts d'emprunt, taxe foncière, copropriété, assurance PNO, gestion, travaux d'entretien.
Prix d'acquisition hors frais de notaire. 15 % de part terrain non amortissable, 30 ans de durée.
Amorti sur 7 ans en réel BIC.
Taux marginal appliqué à vos revenus fonciers/BIC. Prélèvements sociaux : 17,2 % en plus.
Réel BIC LMNP
Cashflow net après impôt : 7 702 €/an
Micro-BIC LMNP
Abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers.
Impôt total/an
2 832 €
Base imposable
6 000 €
IR (30 %)
1 800 €
PS (17,2 %)
1 032 €
Réel BIC LMNP
Charges réelles + amortissements du bien et du mobilier.
Impôt total/an
798 €
Base imposable
1 690 €
IR (30 %)
507 €
PS (17,2 %)
291 €
Simulation indicative basée sur le barème IR 2025 et les règles fiscales en vigueur. La part terrain non amortissable est estimée à 15 % par défaut — votre comptable peut affiner ce ratio selon le bien.
Optimisez votre fiscalité dès l'acquisition
Avec Yuno, simulez l'impact fiscal de chaque scénario d'investissement avant d'acheter, et suivez automatiquement vos charges déductibles tout au long de l'année.
Questions fréquentes sur la fiscalité immobilière
Quelle différence entre location nue et meublée ?
La location nue génère des revenus fonciers (régime micro-foncier ou réel foncier). La location meublée génère des bénéfices industriels et commerciaux (régime micro-BIC ou réel BIC, statut LMNP/LMP). Le meublé permet d'amortir le bien, ce qui efface souvent l'impôt pendant 15-20 ans.
Quand choisir le régime réel plutôt que le micro ?
Dès que vos charges déductibles (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, copropriété, assurance, gestion) dépassent l'abattement forfaitaire — 30 % en micro-foncier, 50 % en micro-BIC. En LMNP, le réel est presque toujours plus intéressant grâce aux amortissements.
Qu'est-ce que l'amortissement en LMNP ?
Au régime réel LMNP, vous pouvez déduire chaque année une fraction de la valeur du bien (hors terrain, sur ~30 ans) et du mobilier (sur ~7 ans). Cette charge comptable, sans décaissement réel, réduit fortement le résultat imposable — souvent à zéro pendant les premières années.
Le déficit foncier peut-il réduire mon impôt ?
Au régime réel foncier (location nue), un déficit (hors intérêts d'emprunt) est imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an (21 400 € pour travaux de rénovation énergétique 2023-2025). L'excédent et les intérêts sont reportables 10 ans sur les revenus fonciers.
Les prélèvements sociaux s'appliquent-ils aussi ?
Oui, 17,2 % de prélèvements sociaux s'ajoutent à l'IR sur les revenus fonciers et sur les BIC non professionnels (LMNP). Ils sont calculés sur la même base imposable que l'IR. C'est cette double imposition qui rend les amortissements LMNP particulièrement puissants.